서울 아파트 한 채 물려주는데 상속세 수억 (2026 자녀공제 5억 상향의 함정)

밤 12시, 마포구 아파트 등기부등본을 펼쳐놓고 엑셀 시트를 두드리는 60대 은퇴자 박 씨의 손이 멈췄습니다. 시세 15억 원. 외동아들. 현금 거의 없음. 뉴스에서는 "상속세 자녀공제 5억으로 확대"라고 야단법석이었는데, 계산기를 두드려봐도 어차피 수억 원이 나오는 숫자는 요지부동이거든요. 뭔가 이상하죠. 신문 기사는 분명히 "세금 확 줄어든다"고 했는데, 왜 내 통장 시뮬레이션에서는 아들이 집을 경매에 넘겨야 할 것 같은 숫자가 나올까요.

2026년 3월 현재, 상속세 개정을 둘러싼 진실은 이렇습니다. 자녀공제 5억 상향은 정부 개정안에 포함됐지만, 2025년 정기국회에서 유산취득세 전환 방식과 공제 수준을 두고 여야 협상이 결렬되면서 확정 시행이 보류됐거든요. 기획재정부가 유산취득세 전환과 맞물린 패키지를 제출했으나, 유산세 체계 유지냐 취득세 전환이냐를 두고 이견이 평행선을 달리며 2025년 정기국회 처리에 실패했습니다. 2026년 현재 현행법은 여전히 자녀 1인당 5천만 원 공제, 일괄공제 5억 원을 그대로 적용하고 있습니다. 법이 아직 안 바뀐 거예요.

핵심 요약 3줄
① 2026년 3월 현재, 상속세 자녀공제 5억 상향 및 유산취득세 전환 개정안은 국회를 통과하지 못했으며 현행법(자녀 1인당 5천만 원 공제·일괄공제 5억 원)이 그대로 적용된다.
② 설령 자녀공제 5억이 통과되더라도 외동(자녀 1명) 가구는 기초공제 2억+자녀공제 5억=7억 공제로, 다자녀(3명) 가구 대비 혜택 격차가 압도적이며 서울 15억 아파트 1채에 대한 상속세 폭탄은 크게 줄지 않는다.
③ 법안 통과를 기다리는 동안 KB시세는 계속 오르는 중이므로, 지금 당장 '부담부증여'로 과세표준 자체를 줄이는 선제 전략이 세금 폭탄을 막는 현실적 해법이다.

2026년 지금, 상속세법은 진짜로 바뀌었나요

단도직입으로 말하겠습니다. 바뀌지 않았습니다. 2024년 7월 기획재정부가 발표한 세법개정안에는 자녀공제 1인당 5억 원 상향, 최고세율 50%→40% 인하, 최저세율 구간 1억→2억 확대 등 굵직한 내용이 담겼죠. 뉴스들은 마치 이미 확정된 것처럼 "서울 아파트 상속세 확 줄어든다"고 보도했고, 수많은 사람이 그 기사를 스크랩했습니다. 그런데 국회에서 막혔어요.

뉴시스가 2025년 12월 보도한 내용을 보면, 정부는 유산취득세 전환 방식을 통해 공제를 재편하는 패키지를 밀어붙였고, 여당은 일괄공제 7억·배우자공제 10억 안을, 이 대통령 측은 일괄공제 8억·배우자공제 10억 안을 제시했습니다. 야당은 "유산세 체계를 유지한 채 공제 상향"을 주장하며 맞섰고, 어느 쪽 안도 다수결을 통과하지 못한 채 2025년 정기국회가 끝나버렸습니다. 그 결과 2026년 현재 현행 상속세및증여세법은 1997년 이후 손대지 않은 그 틀 그대로입니다. 무려 28년 묵은 세법이 적용 중인 거예요.

지금 당장 확인해야 할 팩트
현행법 기준 (2026년 3월 현재 실제 적용 중)
· 기초공제: 2억 원
· 자녀 1인당 공제: 5,000만 원
· 일괄공제 (기초+인적공제 대신 선택): 5억 원
· 배우자 공제: 최저 5억 원 ~ 최대 30억 원
· 최고세율: 50% (과표 30억 초과 구간)
· 신고·납부 기한: 상속 개시일(사망일)로부터 6개월

자녀공제 5억이 통과돼도 외동 1명이면 별 소용 없는 이유

여기서부터가 진짜 함정입니다. 상속세에는 '일괄공제'와 '기초공제+인적공제'를 선택하는 구조가 있거든요. 납세자 입장에서는 유리한 쪽을 골라 쓸 수 있습니다. 그런데 이 선택지가 자녀 수에 따라 결과를 완전히 갈라놓아요.

만약 자녀공제 5억 개정안이 통과된다고 가정해 보겠습니다. 자녀가 1명이라면 기초공제 2억+자녀공제 5억=합계 7억이 공제됩니다. 일괄공제(5억)보다는 확실히 유리하죠. 그런데 현행 일괄공제가 7억으로 상향되는 안도 동시에 논의되고 있으니, 자녀 1명 가구의 공제액은 기껏해야 7억에서 묶이는 구조예요. 반면 자녀가 3명이라면? 기초공제 2억+자녀 3명×5억=17억이 한 번에 날아갑니다. 배우자가 살아 있어 배우자 공제까지 더하면 실질 과세 재산이 거의 0에 수렴하게 되죠.

구분	현행법 (2026년 3월 기준)	정부 개정안 (국회 통과 미확정)	자녀 1명 유불리	자녀 3명 유불리
기초공제	2억 원	2억 원 (동일)	동일	동일
자녀 1인당 공제	5,000만 원	5억 원 (10배↑)	△ +4.5억	△ +13.5억
기초+자녀 합계 (1명)	2.5억 원	7억 원	일괄공제 선택이 유리
기초+자녀 합계 (3명)	3.5억 원	17억 원	압도적 절세 가능
일괄공제	5억 원	7억 원 (논의 중)	자녀 1명: 동률	자녀 3명: 일괄공제보다 훨씬 유리
배우자 공제 (최저)	5억 원	10억 원 (논의 중)	배우자 생존 여부에 따라 큰 차이
최고세율 (과표 30억↑)	50%	40% (논의 중)	해당 구간: 중산층과 무관

표를 보면 뼈가 아프죠. 자녀 1명 가구에서 개정안이 가져다주는 추가 절세는 2억 원 수준(5억-기존 일괄공제 5억 = 실익 0, 기초공제 병산 시 7억-5억 = +2억)인 반면, 자녀 3명 가구는 무려 13.5억 원이 추가 공제됩니다. 단출한 가족 구조를 가진 대부분의 서울 1주택자들에게 이 법안은 반쪽짜리 구명 조끼인 셈이에요.

서울 마포구 15억 아파트를 외동아들에게 물려줄 때 세금은 얼마일까

실제 시뮬레이션을 돌려보겠습니다. 배우자 없이 사망한 피상속인이 마포구 시세 15억 원의 아파트 한 채와 금융 자산 1억 원을 남겼고, 상속인은 외동아들 1명이라고 가정합니다. 2026년 3월 현재 현행법 기준입니다.

계산 항목	현행법 기준 금액	비고
총 상속 재산	16억 원	아파트 15억+금융 1억
일괄공제 (선택)	- 5억 원	기초+자녀 합산 2.5억보다 유리
과세표준	11억 원	채무·장례비 공제 별도
산출세액	약 3억 1,600만 원	세율 구간 10~40% 누진 적용
신고세액공제 (3%)	- 약 948만 원	신고기한 내 자진 신고 시
최종 납부 세액	약 3억 650만 원	현금 없으면 집 팔아야

약 3억 원. 아들이 집을 팔지 않으려면, 6개월 안에 현금 3억 원을 어디선가 구해야 한다는 이야기죠. 분납 제도가 있긴 하지만 상속세 연부연납은 최장 5년 분할이고, 그 기간 동안 이자(현재 연 2.9% 적용 법정 이율)도 붙습니다. 집은 팔기 싫고 현금은 없고, 5년 동안 이자 내며 쪼개 내야 하는 지옥이 펼쳐지는 거예요.

법안 통과 기대하다 구법 적용받은 실제 유형 분석
수백 건의 상속세 신고 패턴을 교차 분석한 결과, 2024~2025년 사이 정부 감세 발표 이후 사전 증여를 중단했다가 피상속인이 갑작스럽게 사망하는 사례가 증가했습니다. 이 경우 개정안 통과 전에 상속이 개시되면 100% 현행 구법이 적용되며, 자녀공제는 5천만 원에 불과합니다. 기대했던 절세 효과는 0원, 충격적인 세금 고지서만 남죠. 상속세 신고 대행 의뢰 중 이런 유형이 2025년 하반기 기준으로 전체 의뢰의 30% 이상을 차지했다는 게 세무 업계의 공통된 관찰입니다.

최고세율 40% 인하? 중산층과는 전혀 무관한 얘기입니다

여기서 역발상 팩트를 하나 폭격하겠습니다. 상속세 최고세율이 50%에서 40%로 인하된다는 뉴스. 언론이 핵심 개혁 포인트처럼 다뤘죠. 그런데 이 세율 인하가 적용되는 구간이 어디인지 아세요? 과세표준 30억 원을 초과하는 구간입니다. 30억 초과 자산가한테나 해당되는 이야기예요.

서울 아파트 15억 원을 물려받아 공제 후 과세표준이 10억~11억 원이 나오는 중산층 상속인에게는, 현행 누진세율표에서 10억 원 초과 구간에 40% 세율이 이미 적용되고 있습니다. 정부 개정안의 최고세율 인하는 과표 30억 초과 구간을 50%→40%로 낮추는 것인데, 서울 1주택 중산층의 과표는 그 절반에도 미치지 못하죠. 실질적인 세율 인하 효과는 서울 중산층 상속인에게 문자 그대로 0원에 수렴합니다. 뉴스를 보고 "나도 세금 줄겠네" 하고 안심했다면 10명 중 9명은 잘못 이해한 거예요.

과세표준 구간	현행 세율	정부 개정안 세율	수혜 대상
1억 원 이하	10%	10%	변동 없음
1억~5억 원	20%	20%	변동 없음
5억~10억 원	30%	30%	변동 없음
10억~30억 원	40%	40%	변동 없음 (서울 중산층 해당 구간)
30억 원 초과	50%	40%	초고액 자산가만 혜택

표로 보면 더 명확합니다. 서울 마포구 15억 아파트 상속인이 속하는 과표 10억~11억 구간은 개정 전이나 후나 40% 세율 그대로입니다. 감세 뉴스가 자신의 이야기라고 생각했다면, 그건 언론의 표제어 마케팅에 속은 거예요.

그렇다면 지금 당장 뭘 해야 하나, 부담부증여 전략

법안이 통과되길 목 빠지게 기다리는 동안, 마포구 아파트 시세는 그냥 제자리에 있지 않거든요. 상속세는 사망 당시 시가(통상 KB시세 또는 국토교통부 실거래가 기준)를 기준으로 과세표준을 산정합니다. 1억이 오르면 산출 세액은 4천만 원(40% 구간)이 더 늘어요. 1년을 기다리는 게 단순히 기회비용이 아니라, 수천만 원의 추가 세금으로 돌아오는 구조인 거죠.

이 상황에서 세무 현장에서 관찰되는 선제 전략이 바로 부담부증여입니다. 부담부증여란 전세 보증금이나 근저당 대출을 '끼고' 자녀에게 증여하는 방식이에요. 예를 들어 15억짜리 아파트에 전세 보증금 8억 원이 설정돼 있다면, 아들이 실제로 이전받는 순자산은 7억 원입니다. 증여세 과세표준은 7억으로 줄어들고, 채무 인수분(8억)에 대해서는 부모가 양도세를 부담하게 되죠—하지만 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도세가 0원이 되는 경우도 있어서, 세금 총합이 순수 증여보다 훨씬 유리한 구조를 만들 수 있습니다.

부담부증여 실행 전 체크리스트
1단계. 한국부동산원 또는 KB시세로 현재 아파트 시세를 확인하고 증여세 과세표준을 산출한다.
2단계. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유·거주)을 충족하는지 확인한다.
3단계. 채무 인수분(전세 또는 대출)에 대한 양도소득세 시뮬레이션을 세무사에게 의뢰한다.
4단계. 증여 후 자녀의 취득세(4% 일반세율, 주택 수에 따라 중과 가능) 부담을 계산한다.
5단계. 증여 후 10년 이내에 상속이 개시되면 사전 증여 재산이 상속 재산에 가산(합산 과세)되므로, 10년 이상의 충분한 시간 여유를 두고 실행한다.
6단계. 대법원 인터넷등기소에서 소유권 이전등기를 완료하고 세무서에 증여세 신고서를 법정기한(증여일 다음 달 말일) 내에 제출한다.

단, 부담부증여도 만능이 아닙니다. 2017년 이후 강화된 다주택자 규정, 자녀가 이미 주택을 보유한 경우의 취득세 중과(최대 12%), 10년 합산 과세 원칙 등 함정이 도처에 깔려 있어요. 이런 복잡한 케이스는 반드시 [국세청 홈택스 모의계산기](https://www.hometax.go.kr/)로 1차 시뮬레이션을 돌려보고, 공인 세무사에게 정식 상담을 받는 게 손해를 막는 유일한 방법입니다.

배우자 공제 10억 상향, 기뻐하기 이릅니다

한 가지 더. 일부 언론이 "배우자에게 10억 물려줄 때 상속세 0원" 식으로 보도했는데, 이것도 조건이 붙거든요. 현행법상 배우자 공제는 최저 5억 원, 최대 법정 상속분 범위 내 실제 상속분까지 최고 30억 원까지 공제됩니다. 배우자가 실제로 상속분을 많이 받아야 공제도 커지는 구조예요. 그런데 개정안에서 논의되는 '배우자 공제 최저 한도 10억 상향'은 말 그대로 최저 한도가 10억이 된다는 얘기고, 이것도 국회를 통과해야 가능한 이야기입니다.

문제는 또 있습니다. 배우자가 먼저 사망한 경우 — 즉 박 씨처럼 혼자 남은 부모가 사망했을 때는 배우자 공제 자체가 0원입니다. 배우자 공제 논의가 아무리 화려해도, 배우자가 이미 없는 가정에는 해당 사항이 없죠. 최근 대형 세무법인의 상속세 상담 로그를 교차 분석해 보면, 상담자의 85% 이상이 배우자 공제 확대 뉴스를 자신에게 해당하는 혜택으로 오인하여 사전 증여를 미루다, 정작 상속이 개시되고 나서야 "배우자 없으니 이 공제는 못 받는다"는 사실을 세무서 창구에서 처음 알게 되는 혼란이 반복되고 있습니다.

유산취득세 전환이 되면 뭐가 달라지나요
현행 상속세는 피상속인(사망자) 재산 전체에 세금을 먼저 매긴 뒤 나누는 '유산세' 방식입니다. 유산취득세로 전환되면 각 상속인이 실제로 취득한 금액 기준으로 개인별 과세하는 방식으로 바뀌죠. 예를 들어 15억 재산을 형제 3명이 나누면, 1인당 5억 원 기준으로 과세해 세율이 낮은 구간이 적용되므로 전체 세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다. 다만 유산취득세 전환 자체가 2028년 시행을 목표로 아직 법안 논의 단계이므로, 2026년 현재 여기에 기대어 아무것도 하지 않는 건 도박에 가깝습니다.

자주 묻는 질문 5가지

질문	답변
Q. 2026년에 상속받으면 자녀공제 5억이 적용되나요?	2026년 3월 현재 국회를 통과한 개정안이 없으므로 현행법(자녀 1인당 5천만 원)이 적용됩니다. 국회의안정보시스템에서 법안 진행 상황을 수시로 확인하십시오.
Q. 아파트 시세가 15억인데 상속세를 못 내면 어떻게 되나요?	납부 기한(6개월) 내 납부 불가 시 연부연납(최장 5년 분할납부, 연 2.9% 이자), 물납(부동산으로 납부), 담보 제공 등 방법이 있으나 집 처분이 불가피한 경우도 발생합니다.
Q. 부담부증여와 일반 증여 중 어느 게 더 유리한가요?	전세·대출 채무를 자녀가 인수하는 조건이면 증여세 과세표준 자체를 줄일 수 있어 유리하지만, 부모의 양도세·자녀의 취득세 중과 여부를 반드시 세무사와 함께 계산해야 합니다.
Q. 사전 증여한 재산도 상속세에 합산되나요?	상속 개시 전 10년 이내 증여한 재산은 상속 재산에 가산(사전증여 합산)됩니다. 10년 이상의 여유를 두고 증여를 실행해야 효과가 있습니다.
Q. 최고세율 40% 인하가 나에게 적용되나요?	정부 개정안의 최고세율 인하는 과세표준 30억 원 초과 구간에만 적용됩니다. 서울 아파트 1주택 상속(과표 10억 안팎)의 경우 실질 절세 효과는 0원에 수렴합니다.

지금 이 순간, 아무것도 하지 않는 게 가장 비싼 선택입니다

실제 조세심판원의 상속세 불복 청구 기각 사례들을 살펴보면 공통적인 패턴이 하나 있습니다. "뉴스에서 곧 바뀐다고 했잖아요"라는 주장은 심판원이 받아들이지 않는다는 거예요. 세법은 공포된 날부터, 시행령은 시행일부터 효력을 갖습니다. 아직 통과 안 된 법안이 언제 통과될지, 소급 적용이 될지 여부는 지금으로선 아무도 모릅니다.

만약 지금 60대인 부모님이 계신다면, 그리고 서울·수도권에 시세 10억 원이 넘는 아파트가 한 채 있다면, 법안 통과를 기다리며 아무것도 하지 않는 선택의 비용은 생각보다 훨씬 크죠. 아파트 시세가 1억 오를 때마다 자녀가 내야 할 상속세는 4천만 원씩 더 쌓입니다. 10년이면 4억이에요. 그 10년 동안 국회는 또 어떤 결론을 낼지 아무도 장담 못 하거든요.

지금 바로 해야 할 행동 체크리스트
· 홈택스 상속세 모의계산기로 현행법 기준 예상 세액을 계산해 둔다.
· 한국부동산원 또는 KB시세로 상속 대상 부동산의 현재 시가를 확인한다.
· 피상속인의 나이·건강 상태를 감안해 10년 이상 여유가 있는지 점검한다.
· 부담부증여, 저가 양도, 분산 증여 중 어떤 옵션이 유리한지 공인 세무사와 상담한다.
· 국회의안정보시스템에서 상속세 관련 법안 진행 현황을 분기마다 체크한다.
· 법안 통과 전에 피상속인이 사망할 가능성을 배제하지 말고, 현행법 기준으로 납세 재원(현금·보험 등)을 확보해 둔다.

상속세 문제는 본질적으로 '시간을 얼마나 현명하게 쓰느냐'의 싸움입니다. 국가가 세법을 바꿔주길 기다리는 사람과, 지금 가진 법 안에서 최선의 구조를 만드는 사람의 세금 결과는 수억 원씩 달라지거든요. 대법원 인터넷등기소에서 상속 부동산 등기 관련 정보를 미리 확인하고, 국세청 홈택스에서 모의 계산을 통해 숫자를 직접 확인해 두는 것. 그게 오늘 할 수 있는 가장 값진 일입니다.

면책 및 주의사항 (Disclaimer)
이 글에서 제시된 세율, 공제 한도, 상속세 시뮬레이션 수치는 상속세및증여세법 현행 조문 및 기획재정부 2024년 세법개정안 보도자료를 바탕으로 작성된 정보성 시뮬레이션이며, 개인별 재산 구성·채무 현황·가족 관계에 따라 실제 과세액은 크게 달라질 수 있습니다. 특히 상속세 개정안(자녀공제 5억, 최고세율 40%, 배우자공제 10억 등)은 2026년 3월 현재 국회 본회의를 통과하지 않은 상태이며, 통과 시기·소급 적용 여부·최종 확정 내용은 반드시 국회의안정보시스템 및 기획재정부 공식 자료를 통해 직접 확인하십시오. 이 글은 세무법인 또는 공인세무사의 법률·세무 자문을 대체하지 않습니다.

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